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2018-12-28 20:07:00
賃貸仲介条件の検討(2)。わたしは仲介業者に賃貸物件の借主を探してもらう物件所有者(オーナー)の立場にある者である。仲介業者から声がかかって、「あなた所有の**の何号室の借り手がいますが、仲介させてもらえますか」という電話が入る。やがて借主が賃貸借契約書(たいていの場合2年の期限で、オーナーは、部屋代、共益費、水道使用料、町内会費、敷金部屋代の1ケ月分、退去時水回り清掃料を費用として提示する)にサインすることになる。借主の身元保証人が決まって、契約書に署名押印する。契約書書式は、たいていの場合、仲介業者が指定する用紙を使う。(以上の内容を後で詳しく説明しよう。)★わたしはたいてい仲介業者の店舗で賃貸借契約書にサインする。このサインの際に、仲介業者とオーナーの間の「計算書」が提示され、その計算書に従って彼我の決済が行われる(現金または口座振替)。(仲介業者にオーナーが支払う「仲介料」の金額とその扱いがどうなるのかが、たいへんに重要な点だが、この説明は後で詳しく行うことにしよう。)★ここでたいへんに重要な点。借主と仲介業者の間の「計算書」は、オーナーの目にまったく触れないようにされている。 この計算についてはオーナーにまつたく口を挟ませない。ちなみに、オーナーと借主の賃貸借契約書の文面には、仲介業者と借主の間の計算は、ほとんど現れない。★もしこれが、管理業者が仲介業者でもある場合には、管理業者がオーナーを代理して借主と結んだ賃貸借契約書のコピーが(原本ではない)オーナーに渡されるが、この「コピー」はたいていの場合もともとの賃貸借契約書そのものではない。原本にはあったはずのいくつかの項目がコピーには欠けている。★今に不熟練労働者も含めて、大量の外国人労働者を日本に迎える日が迫っているが、今現在ですら、日本人どうしですら、これほど分明を欠く不動産賃貸仲介のありように、合理的なメスを入れておかないと、大変なことになるのが目に見えている。日本に慣れない外国人が賃貸仲介でどんな悲惨な目にあわされるかが、目に見えるようだ。事は急ぐのではないか。
2018-12-27 21:18:00
賃貸仲介条件の検討(1)★今回アパマンショップ札幌平岸駅前支店の消臭缶スプレー爆発事件を契機に、アパート賃貸を仲介する業者の経営の内部に、どうしようもなく「横着」な経営態度があることが浮き彫りになった。★ことはこの店内で一斉に処理された120本のスプレー缶の「経営内部での意味」から広がってゆく。(別の報道ではこの「余分な消臭缶」が実は240本あったとしていた。)この店は、アパートの賃貸契約を希望するお客さんに、「どうしても必要だから」と、入居に際して「借りる部屋の殺菌・消臭」を有料で希望させていたと。有料とは、1万円ないしは2万円(もっと高い料金を報道していたウエブ記事もあった)。実際にやることは、本店から1本1000円で供給されていた(ほかの入手経路は伝えられていない)「殺菌・消臭缶」を、店員が4分かけてその部屋でスプレーするということ。★ところが、このスプレーする手間すら惜しんだがために、大量のスプレー缶が店内に溜まってしまい、本店のほうから検査でもあると「異常事態」として知れてしまう。そこで店長が急遽大量のスプレー缶を使い切って始末しようとしたのが、事故につながった。★経営者サイドでは事態はたんに1店舗の、1店長の不始末に過ぎないのかもしれない。しかし情報社会はこれを、仲介業者の不適当な経営実態に出発する問題と考え、追及中である。★仲介業者は、アパートに入居を希望するお客さんに対して、家賃の1ケ月分+消費税、あるいは家賃の半月分+消費税という金額の仲介料を請求する。この仲介料が、どうして家賃の1ケ月分、あるいは半月分という2種類の金額になるのかという理由は、すでに「宅建業法46条」の説明としてこの「お知らせ」で行っている。★ところが、お客さんは、仲介業者から、「仲介料」以外の「費用」も請求されるのが、「世間通例」である。礼金、火災保険料ないしは賠償保険料、家賃保証会社保険料、などいろいろの費用項目があり、それぞれに「いわく」がある。こういったものに混じって、「入居する部屋の消臭消毒料」、「カギの交換料」のような費用項目があるのが「世間通例」だというのだ。★またこの話は、当然に、仲介会社は建物の(だから部屋の)所有者(オーナー)に対しては何をどの程度要求しているのか、という話と連動する。
2018-12-27 16:35:00
2018年12月27日・木曜日・曇・札幌。★朝方までの積雪僅か。日中の積雪なし。晴れ間の見える曇りで、寒気は厳しいが、過ごしやすい一日だった。★道新1頁「IWC6月末脱退政府が通知。商業捕鯨全国8地域拠点。道内は網走・釧路・函館(小森美香記者)」。日本政府が26日、クジラの国際的資源管理を行う国際捕鯨委員会に日本の脱退を通知したと。来年7月から日本は約30年ぶりに商業捕鯨を再開すると、日本政府は26日正式に表明しているとの由。戦後日本政府が、主要な国際機関から脱退した例はほとんどない。国際社会からの批判は必至とのこと。★クジラの捕食は日本古来の「生産文化」であり「食文化」であったとするのが大きな根拠にされるのだろうが、わたしなぞここ20年ほどまったく鯨肉など食べる機会がなかった。そのことをとくに惜しいともおもわない。そもそもクジラについては、「知性のある哺乳動物」という点を重く見て、海の魚類一般とは区別する感情が国際的にも存在する。日本の一方的な捕鯨宣言は、国際社会に多くの反感を生むことは間違いない。とくにオセアニア州の日本友好国オーストラリア、ニュージーランド両国の民心が、日本批判を強めるであろう。★日本の脱退はノルウェーなどの協調脱退も招きかねず、国際捕鯨の世論は先鋭に二つに割れることになろう。どうして日本は、国際協調の粘り強い道を捨てるのか。今度の政府決定は、日本政府のなまにえのおごりに見えてならない。どうぞ再考を望む。そもそも日本国内での国民的議論すらまだ全然していないのではないのか。
2018-12-27 00:25:00
以下の説明は、東京都世田谷区の仲介業者(株)ベルホームさんの「なせ仲介手数料が半額なのか」というホームページの要点を参照させていただいています。★宅建業法第46条(報酬額に関する条項)★【貸借の媒介に関する報酬の額】当該宅地又は建物の1ケ月分の1.08倍に相当する金額以内とする。★この場合において、居住の用に供する建物の賃貸借の媒介に関して依頼者の一方から受け取ることのできる報酬の額は、当該媒介の依頼を受けるに当たって当該依頼者の承諾を得ている場合を除き借賃の1ケ月分の0.54倍に相当する金額以内とする。☆不動産会社はお部屋の仲介をした場合、お客様から貰える報酬(仲介手数料)上限額は賃料の1.08ケ月分以内です。但し、お客様の承諾を得られた場合に限り、賃料の1.08ケ月+消費税を受け取っても構いませんよ。となっています。☆承諾が得られない時は、賃料の0.5ケ月分+消費税以上の仲介手数料をお客様から受け取ってはいけませんよ!という事です。★つまり、お客様が承諾すれば、家賃の1ケ月分+消費税をお客さんからもらっもよい。しかしお客さんがそれを承知しなければ、家賃の半月分+消費税だけをお客さんから仲介料として受け取ることで、仲介業者は我慢しなさい、としているわけです。★以上の事情が、問題の基本中の基本でありましょう。
2018-12-26 23:44:00
アパート賃貸にさいして、仲介業者の「仲介のありよう」を問題にする基本は、賃貸の仲介謝礼が、法的にはどのように規定されているのかを、まず確認することではありますまいか。★問題はごく一般的には、次のような問いを、どう解釈するかから、始めるのがよさそうです。アパートを借りたいお客さんが賃貸契約を結ぶ際、仲介業者の店頭でいくらの仲介料を支払うのが妥当なのか。普通にみられる現象では、賃貸料の1カ月分+消費税を要求する仲介業者と、半月分+消費税を要求する仲介業者の、双方が存在するようです。これは「法的」にはどちらが正しいのか。そしてなぜこの二種類が、「部屋を借りるお客さん」に請求するパターンとして存在しているのか。★この「法」というのは、「宅建業法」です。「アパート賃貸のお客さんに請求される仲介料」は宅建業法の第46条に規定されているのです。★アパートを貸すほうも、アパートを借りるほうも、宅建業法第46条をよく理解する必要がありましょう。さもないと、99%がた、仲介業者にいいようにあしらわれてしまいます。ウエブを引きますと、東京都世田谷区の、私鉄帝王線沿線の物件の仲介を得意とされる「(株)ベルホーム」さんのホームページ。題して「なぜ仲介手数料が半額なのか」に、宅建業法第46条の大変分かりやすい説明が載っています。そして(株)ベルホームさんは、この「説明」のとおり、物件を家賃の半月分ブラス消費税で仲介しておられます。むろんこの説明は、基本的に日本全国に通用します。ファイルを変えて、(株)ベルホームさんの「なぜ仲介手数料が半額なのか」の内容の要点を、ご紹介しましよう。
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