ルームドクターズ　札幌

例の札幌市平岸で起こった消臭スプレー缶爆発事件以来、賃貸物件で仲介店が入居者に提案してくる「諸項目」の内容が、かなりべらぼうな性質のものを含むのではないのかという議論が、ネット上で盛んになってきました。当方管理の北区北15条西3丁目2-5「ベルウッド15」という、北大病院まで徒歩3分、鉄筋コンクリート4階建て、24室、北大生向けワンルームの賃貸物件の場合を念頭に置いて、この「諸項目」の内容を推測してみましょう。(たいていの場合、これらの項目の趣旨や金額やは、オーナーには説明されていないのです。)★まずﾍﾞﾙウッド15の場合以外も含めて、あり得そうな「諸項目」を羅列してみますよ。★「火災保険料」あるいはアパート賠償責任保険料。北大生の場合、北大生協が設定している保険に入っている人が多く、仲介店も北大生については「あきらめています」。(もしはいつていないと、どんな不都合が起るというのですか？)★「身元保証会社契約」。北大生が自分の両親なり親類なりを保証人にしている場合、なんの不都合があって「身元保証会社契約」が要るのでしょうか。少なくともオーナー直接契約の場合は、そういう要求はしません。ただ、親御さんの身元保証人が立てられないのなら、「定期借家権契約」にしてください。契約書式はちゃんと用意しています。★「カギを取り換えませんか」、「消火器の存在を確認しませんか」、「事前に部屋を消臭消毒しませんか」、「インターネット加入を契約しませんか」、うんぬん。(オーナーに直接電話して、その必要性や対処法やを聞いてみてくれませんか、と担当者に頼んでごらんなさい。入居後にでも、疑問として、オーナーに確かめてごらんなさい。仲介店も年々継続して経営するのですから、あんまり非常識なことはできないと思います)こういう「提案」は次々とお考えになるので、きりがないほどです。たいてい、要りませんよ。★これは大事な点で、当館はプロパンガスですが、「ガスワン」と供給契約を結んでいるので、年間契約の場合、10月から5月まで「(基本料金を超える)ガス使用料は半額にする」となっています。また、器具の故障・不調はガスワンが無償で対処するという契約になっています。★「インターネット」。これは館内に何種類もの回線が入っていて、「競争」になっています。「消火器」は防火点検の都度法定の器具の存在を確認しています。

札幌市北区北１５条西３丁目2-5、ﾍﾞﾙウッド15という当方管理の物件の場合について、募集のありようをご説明しました。★北海道大学学生・院生・職員の応募を期待しています。直接にオーナーあてに070-5602-7225で申し込んでこられてもいいし(応募ご本人・北大生、と限定します)、この「ルームドクターズ札幌」の「お問い合わせ」欄から、問い合わせてこられてもいいのです。(お問い合わせから、問い合わせてくるほうが、相互に望ましいと思います)★当方の実情を申しましょう。当方に何室もの空室が出るのは、例年、３月の卒業期です。３月中に退去されては、清掃や修理の都合で、とうてい年度内には貸し出せません。(せめて４月５日に入居したいというように、数日余裕があればいいのですが。)その結果３月末現在に数室もの空室ができ、それが秋口までの間に少しずつ埋まってゆき、北大に試験で合格した新入生が部屋を求めるときには、空室があまりないのです。★以前は北大の１０分以内ぐらいの位置に、学生向きの安い部屋が大量にありました。それが昨今はだんだん「３万円程度」という北大生向けの物件が消滅してきました。デラックスだが、「部屋代はその倍以上」という物件ばかりになってきました。★さて仲介会社さんの「仲介料」ですが、昔とは違って、仲介会社さんが何度も何度も案内していても、なかなか成約にいたらないというご苦労は、私どもオーナーにもよくわかります。成約に至る手間は家賃３万円の場合も７万円の場合もそれほどちがいませんから、低価格のﾍﾞﾙウッド１５のような部屋の場合、「仲介料はやはり２か月分ほしい」ということになるのは、オーナーが理解できないことはありません。しかし、こうしてもらえませんか。「２ケ月分」のうち１か月分は「仲介料」として仕切り、もう１ケ月分は「広告料」として仕切ると(あなたの会社のネット上物件広告に、例えば当方１０１号室２万９０００円を広告しておかれればいいでしょう)。それから、貴社が入居者にたいして実際に行っている計算と契約内容を、オーナーにも「口頭でいいから」説明してください。今回問題になった「消臭スプレー缶」は、もうやめてくださいね。学生さんのなかにも、「たとえ１ケ月分仲介料を支払い、敷金や清掃料を負担しても、なおかつ仲介店経由のほうが安心できる」という人も少なからずいるでしょう。

札幌市北区北１５条西３丁目２‐５に、「ﾍﾞﾙウッド15」という名称の賃貸アパートを、オーナー管理で(ルームドクターズ・ハード管理で)所有しています。８５坪の敷地上、４階建て２4戸の鉄筋コンクリート建て。場所は、北海道大学徒歩３分(正確には、北大病院徒歩３分。この北大病院につながって、北大の理系学部が並んでいます)。札幌地下鉄南北線北１８条駅の乗り口エレベータまで徒歩３分。北大通学にこれほど便利な場所は少ない。★いまワンルームが３室、空いています。１階の１０１号室、１０３号室。４階の４０３号室。部屋代は、１０１と１０３が、月２万９０００円。４０３号は、月３万２０００円。毎月共益費２５００円と、浄水槽水道使用料月額３０００円(町内会費を含む)。★オーナーは北海道大学学生または教職員を強く希望しています。この場所でこれだけ安く提供するのは、北大の長年の愛顧にこたえる奨学金の意図ですので。直接にこの「ルームドクターズ札幌」の「お問い合わせ」欄から申し込むか、あるいは電話０７０‐５６０２‐７２２５でオーナーに直接申し込んで来られたら、「敷金なし」、「退去時水回り清掃料なし」もちろん仲介料も礼金も保証料も何にもなしで、「２年間あるいはそれ以上」の契約に応じましょう。北大に近い場所だから、この建物でお会いし、中の部屋でお話し合いできます。★研修医でもお受けしますよ。研修医や理科系の大学院生などになると、「なに、たまに帰って寝るぐらいのものだ。郵便の連絡場所がほしいだけなんだ」と仰せられる人も往々あります。最近の研修医には、金回りの悪い人も大勢いて、「なに、学生と同じ、安い部屋でいいんだ。ただ、北大病院に近ければよい」というぐらいで。医者の卵でも、理科系でも、ご自分が「あまり金の儲からない進路にあるんだ」と「覚悟」している人も大勢いて、そういう方こそ当方の愛顧するお客さんです。★とはいえ、市内の仲介業者さんとも従来のお付き合いがあるから、そちらのルートも空いています。ただ、そっちの場合には、敷金１ケ月と退去時水回り清掃料２万円はください。(それが仲介店への仲介料２か月分となって消えるんです。)従来、アパマンショップ北大病院前店と常口ｱﾄﾑ北大病院前店のお世話になっています。そちらの店頭にいらっしゃつて、当家「ﾍﾞﾙウッド15」への仲介を申し込まれてもよい。ただしいったん仲介店で口を懸けられた場合には、当家との直接交渉はないと思ってください。道義というものがあるではないか。

賃貸仲介条件の検討(5)★オーナーが仲介業者を、物件管理会社として普段委託している場合。★これまでは、「管理会社として管理を委託しているのではない」仲介会社に、臨時に、部屋の貸し出しの仲介をしてもらった場合の説明でした。しかし、普段オーナーが管理会社として部屋の管理を委託している業者に仲介を頼んだ場合とは事情が大きく変わってきます。だいたい高価格の部屋の場合に、「管理委託」ということになりやすい。★そもそも「高価格」で、「入居率が極めて高い」建物は、オーナー独自にはとても運営しかねます。５％ないしは７％の管理委託料を支払い、入居時には事実上部屋代の２か月相当分の仲介料を支払ってでも、「管理委託」が多くなります。★ただ、管理内容、管理契約内容は、管理会社によってずいぶん違います。第一に、少なからぬケースで、建物の建築自体をその会社にゆだねるところから出発しています。オーナーは管理契約によって縛られていますから、うかつなことは言えなくなる。(オーナーが、仲介料を支払ったことがない、管理会社すらあるのです。それが某社なんです。)ただ、私どもは、「ソフト管理はお任せするが、ハード管理は、ルームドクターズが行う」関係を維持していますし、「敷金はオーナーが預かる」関係になっています。ソフト管理とは、家賃等の徴収を主とする管理業務です。ハード管理とは、大型の修繕はオーナーが行う、掃除と除排雪、草取り、駐車場管理はオーナーが行う、ありようです。そのためにわがルームドクターズ社は、冬季４か月間めっぽう多忙になります。★仲介料についていうなら、１社だけオーナーが仲介料を支払わない会社がありますが、それ以外は、「部屋代の２ケ月相当分」をオーナーは支払っており、計算書はあるのだが、領収書は存在しない・そもそも名目が判然としない・のです。そして、どの管理会社の場合も、「入居時に管理会社と入居者の間で、真実にはどのような契約や取引や現金収受があったかは、オーナーはまったくわからない」のです。★オーナーはたんに推測できるぐらいのものです。例えば、あらゆる管理会社は、必ずや、退去時清掃料を入居者から徴収しているのに相違ない。しかしその金額がいくらなのかは、オーナーには知らされていない。オーナーの手元に回されてくる「入居者情報」のなかには、この清掃料は(もちろん他の様々な重要項目も、だから、わかり切った清掃料すら、というべきでしょう。むろんそういう関係の時には、オーナーも退去時清掃料は計上していませんし、部屋の退去時清掃は管理会社の仕事となります)示されていません。

２０１９年１月３日・木曜日・朝方薄曇り・札幌。★積雪なし。０度。無風。朝方薄曇り。これで正月３日間、穏やかな天候が続き、なによりもの天与の贈り物。