ルームドクターズ　札幌

賃貸仲介条件の検討(5)★オーナーが仲介業者を、物件管理会社として普段委託している場合。★これまでは、「管理会社として管理を委託しているのではない」仲介会社に、臨時に、部屋の貸し出しの仲介をしてもらった場合の説明でした。しかし、普段オーナーが管理会社として部屋の管理を委託している業者に仲介を頼んだ場合とは事情が大きく変わってきます。だいたい高価格の部屋の場合に、「管理委託」ということになりやすい。★そもそも「高価格」で、「入居率が極めて高い」建物は、オーナー独自にはとても運営しかねます。５％ないしは７％の管理委託料を支払い、入居時には事実上部屋代の２か月相当分の仲介料を支払ってでも、「管理委託」が多くなります。★ただ、管理内容、管理契約内容は、管理会社によってずいぶん違います。第一に、少なからぬケースで、建物の建築自体をその会社にゆだねるところから出発しています。オーナーは管理契約によって縛られていますから、うかつなことは言えなくなる。(オーナーが、仲介料を支払ったことがない、管理会社すらあるのです。それが某社なんです。)ただ、私どもは、「ソフト管理はお任せするが、ハード管理は、ルームドクターズが行う」関係を維持していますし、「敷金はオーナーが預かる」関係になっています。ソフト管理とは、家賃等の徴収を主とする管理業務です。ハード管理とは、大型の修繕はオーナーが行う、掃除と除排雪、草取り、駐車場管理はオーナーが行う、ありようです。そのためにわがルームドクターズ社は、冬季４か月間めっぽう多忙になります。★仲介料についていうなら、１社だけオーナーが仲介料を支払わない会社がありますが、それ以外は、「部屋代の２ケ月相当分」をオーナーは支払っており、計算書はあるのだが、領収書は存在しない・そもそも名目が判然としない・のです。そして、どの管理会社の場合も、「入居時に管理会社と入居者の間で、真実にはどのような契約や取引や現金収受があったかは、オーナーはまったくわからない」のです。★オーナーはたんに推測できるぐらいのものです。例えば、あらゆる管理会社は、必ずや、退去時清掃料を入居者から徴収しているのに相違ない。しかしその金額がいくらなのかは、オーナーには知らされていない。オーナーの手元に回されてくる「入居者情報」のなかには、この清掃料は(もちろん他の様々な重要項目も、だから、わかり切った清掃料すら、というべきでしょう。むろんそういう関係の時には、オーナーも退去時清掃料は計上していませんし、部屋の退去時清掃は管理会社の仕事となります)示されていません。