ルームドクターズ　札幌

札幌市北区北１５条西３丁目２‐５に、「ﾍﾞﾙウッド15」という名称の賃貸アパートを、オーナー管理で(ルームドクターズ・ハード管理で)所有しています。８５坪の敷地上、４階建て２4戸の鉄筋コンクリート建て。場所は、北海道大学徒歩３分(正確には、北大病院徒歩３分。この北大病院につながって、北大の理系学部が並んでいます)。札幌地下鉄南北線北１８条駅の乗り口エレベータまで徒歩３分。北大通学にこれほど便利な場所は少ない。★いまワンルームが３室、空いています。１階の１０１号室、１０３号室。４階の４０３号室。部屋代は、１０１と１０３が、月２万９０００円。４０３号は、月３万２０００円。毎月共益費２５００円と、浄水槽水道使用料月額３０００円(町内会費を含む)。★オーナーは北海道大学学生または教職員を強く希望しています。この場所でこれだけ安く提供するのは、北大の長年の愛顧にこたえる奨学金の意図ですので。直接にこの「ルームドクターズ札幌」の「お問い合わせ」欄から申し込むか、あるいは電話０７０‐５６０２‐７２２５でオーナーに直接申し込んで来られたら、「敷金なし」、「退去時水回り清掃料なし」もちろん仲介料も礼金も保証料も何にもなしで、「２年間あるいはそれ以上」の契約に応じましょう。北大に近い場所だから、この建物でお会いし、中の部屋でお話し合いできます。★研修医でもお受けしますよ。研修医や理科系の大学院生などになると、「なに、たまに帰って寝るぐらいのものだ。郵便の連絡場所がほしいだけなんだ」と仰せられる人も往々あります。最近の研修医には、金回りの悪い人も大勢いて、「なに、学生と同じ、安い部屋でいいんだ。ただ、北大病院に近ければよい」というぐらいで。医者の卵でも、理科系でも、ご自分が「あまり金の儲からない進路にあるんだ」と「覚悟」している人も大勢いて、そういう方こそ当方の愛顧するお客さんです。★とはいえ、市内の仲介業者さんとも従来のお付き合いがあるから、そちらのルートも空いています。ただ、そっちの場合には、敷金１ケ月と退去時水回り清掃料２万円はください。(それが仲介店への仲介料２か月分となって消えるんです。)従来、アパマンショップ北大病院前店と常口ｱﾄﾑ北大病院前店のお世話になっています。そちらの店頭にいらっしゃつて、当家「ﾍﾞﾙウッド15」への仲介を申し込まれてもよい。ただしいったん仲介店で口を懸けられた場合には、当家との直接交渉はないと思ってください。道義というものがあるではないか。

賃貸仲介条件の検討(5)★オーナーが仲介業者を、物件管理会社として普段委託している場合。★これまでは、「管理会社として管理を委託しているのではない」仲介会社に、臨時に、部屋の貸し出しの仲介をしてもらった場合の説明でした。しかし、普段オーナーが管理会社として部屋の管理を委託している業者に仲介を頼んだ場合とは事情が大きく変わってきます。だいたい高価格の部屋の場合に、「管理委託」ということになりやすい。★そもそも「高価格」で、「入居率が極めて高い」建物は、オーナー独自にはとても運営しかねます。５％ないしは７％の管理委託料を支払い、入居時には事実上部屋代の２か月相当分の仲介料を支払ってでも、「管理委託」が多くなります。★ただ、管理内容、管理契約内容は、管理会社によってずいぶん違います。第一に、少なからぬケースで、建物の建築自体をその会社にゆだねるところから出発しています。オーナーは管理契約によって縛られていますから、うかつなことは言えなくなる。(オーナーが、仲介料を支払ったことがない、管理会社すらあるのです。それが某社なんです。)ただ、私どもは、「ソフト管理はお任せするが、ハード管理は、ルームドクターズが行う」関係を維持していますし、「敷金はオーナーが預かる」関係になっています。ソフト管理とは、家賃等の徴収を主とする管理業務です。ハード管理とは、大型の修繕はオーナーが行う、掃除と除排雪、草取り、駐車場管理はオーナーが行う、ありようです。そのためにわがルームドクターズ社は、冬季４か月間めっぽう多忙になります。★仲介料についていうなら、１社だけオーナーが仲介料を支払わない会社がありますが、それ以外は、「部屋代の２ケ月相当分」をオーナーは支払っており、計算書はあるのだが、領収書は存在しない・そもそも名目が判然としない・のです。そして、どの管理会社の場合も、「入居時に管理会社と入居者の間で、真実にはどのような契約や取引や現金収受があったかは、オーナーはまったくわからない」のです。★オーナーはたんに推測できるぐらいのものです。例えば、あらゆる管理会社は、必ずや、退去時清掃料を入居者から徴収しているのに相違ない。しかしその金額がいくらなのかは、オーナーには知らされていない。オーナーの手元に回されてくる「入居者情報」のなかには、この清掃料は(もちろん他の様々な重要項目も、だから、わかり切った清掃料すら、というべきでしょう。むろんそういう関係の時には、オーナーも退去時清掃料は計上していませんし、部屋の退去時清掃は管理会社の仕事となります)示されていません。

２０１９年１月３日・木曜日・朝方薄曇り・札幌。★積雪なし。０度。無風。朝方薄曇り。これで正月３日間、穏やかな天候が続き、なによりもの天与の贈り物。

賃貸仲介条件の検討(4)。いま仲介会社の仲介問題検討海苔ため、賃貸物件貸し手のオーナーのありようを吟味中です。★オーナーが賃貸物件を貸し出すにあたって、提示している条件は、次の通りです。(オーナーの条件と言っても、実際には多種多様でしょう。ここではわたしが札幌で実際に提示している「オーナーの条件」と、それぞれの費用項目の事情について、簡単に説明します。部屋代１ケ月３万５０００円以下のワンルームの場合です。)★「部屋代」わたしの場合は１万５０００円から3万5000円まであります。★「共益費」一番大きな理由は、「共用部電気料」でしょう。「普段の共用部清掃費用」特に「共用部ごみ箱清掃費用」、「冬季建物外部除雪費用」など外部清掃費用は、現実にたいへん巨額のものです。3年に一度の法定防火点検費用もあります。(消火器を常に法定の有効なもので供給しています。)1ケ月に共益費2500円ないし3000円程度です。★電気代、水道代は、住民個人が使う部分が住民個人の実費負担です。(建物に固有の浄水槽がある場合には、月額2500円ないしは3000円程度の住民負担となります。これには3年に一度行われる浄水槽法定点検費、浄水槽清掃費の分担を加味しています。)★町内会費というものがありますが、これは月に100円ないしは200円です。町内会によって、請求される内容や仕方が違うからです。★したがって、「部屋代＋共益費」がオーナーによる、住民への費用請求の中心となる次第です。(当館アイランドコーポが、部屋代+共益費+浄水槽水道代として、月額20000円を住民にご請求するのは、ぎりぎり最低限の請求であることを、ご理解いただけますか。)★世間的には、敷金部屋代の1ケ月分、退去時清掃料2万円で募集します。★敷金とは、現実的には、契約期間(普通2年間としている)以内に退去される場合の「違約金」というしかありません。2年いた人にはわたしは全額払い戻しています。★「退去時清掃料」。仲介業者の仲介を受け用とすれば、「ぴっかぴか」の部屋にして出さないと承知してもらえません。そこでオーナーは定評のある「プロの清掃業者」を臨時に雇って、退去後の部屋の清掃を委託するのです。プロの清掃業者がどの程度の値段で請け負うか、試みにネットを引いてごらんなさいな。★そして仲介業者に「部屋代2か月分」の「仲介料」を支払っています。この仲介料部屋代の2か月分というのは、明らかに宅建業法違反ですが、「力関係」のために、オーナーはこれを飲むのです。★だから、敷金と退去時清掃料は、現実には「仲介料」として消えてしまうのです。★あるとき、直接うちを探してきた入居者が、こう宣うた。「部屋なんかわたし自分で掃除するから、清掃料なんていらないでしょ」(はい、その通り)。「オーナーは敷金は返すというのだから、それなら初めから敷金は要らないでしょ」(はい、その通り。ただしあんまりひどく部屋を荒らしたら、弁償してね)。「わたし親に保証人なんか頼みたくないんです。保証人なしにしてくれませんか」(はいわかりました。どっちみち高齢の保証人なんてあてになりませんしね。ただし定期借家権契約にし、連絡人だけ記入していただきましょう)。★このようにして、当館アイランドコーポ3カ月単位の定期借家権契約というモデルが誕生したのです。月額たった2万円ぽっきり。これ、本当の話。

賃貸仲介条件の検討(3)。賃貸物件のオーナーが仲介業者とどういう取引を行っているか。★これはまさにわたくしの場合であり、端的にわたくしの場合に仲介業者と行っている取引を書きましょう。★賃貸物件のオーナーは、その建物の管理契約を結んでいる業者(それは同時に仲介業者でもある)に部屋の貸し付けを仲介してもらっている場合と、建物の管理はオーナー自身が行っていて、ただ、部屋の貸し付けを仲介業者に仲介してもらう場合があります。★後者の場合を主としてご説明しましょう。なおわたくしの賃貸営業は主に札幌市内で行っています。★オーナーは、部屋の１ケ月分の部屋代、１ケ月分の共益費、(館内に浄水槽をもつ場合には１か月分の水道代も)、町内会費(月実費)、の合計額を「毎月家賃」とします。入居に際して、敷金(部屋代の１ケ月相当分)、退去時水回り清掃料を入居者から受け取ります。仲介業者にたいしては、「仲介料」を部屋代の２か月分出します(というより、取られます)。★「仲介料部屋代の２か月」というのは、宅建業法違反だろうと思われるでしょう。宅建業法に従えば、オーナーが仲介業者に出す「仲介料」は、「部屋代の１ケ月分、もしくは半月分、それぞれ+消費税」ということになっています。★仲介業者は最初たんに「いくら貰えますか（何をとは言わない）」と聞いてきますから、「仲介料部屋代の２か月分差し上げます」と答えます(ないしは、答えさせられます)。オーナーの仲介料部屋代の１ケ月分でやってくれるところは、北海道大学生協と酪農学園大学生協だけなんですよ。★そしていざ正式に仕切るときには、１０年前ぐらいには、「広告料」だといっていました。近年は「管理手数料」だというのです。わたくしは仲介業者に部屋の管理を委託した覚えはありませんが、「入居時」管理料という得体のしれない名義をつけ、仲介の都度オーナーは「入居時管理委託」という書類に印鑑を押さされます。「入居時管理」とは何か、「入居時」とはいつからいつまでなのか、書類文面からは何もわかりません。★オーナーは確かに２か月分の仲介料を支払っています。これでは宅建業法上都合が悪いから、仲介業者は「これは広告料」だとして昔は広告料の受け取りを書いていた。(もっとも、じゃあどういう広告をしたのかとなると、灰色です。ネットに乗せている賃貸案内がそうだというのだろうか。)どうも「広告料」という名目は都合が悪くなってきたと見えて、しかしなんらかの名目の領収書を書かねばならない。そこで編み出された名目が「入居時管理料」という不思議なものです。もともと仲介業者とオーナーの間にいかなる「管理委託関係」も実際には存在しないのです。★仲介業者が入居者とはどういう取引をして、いくら受け取っていたのかは、オーナーにはまったく知らされないのです。(わたくし昔はロマンチックにも、オーナーから２か月という高い仲介料をとるのは、入居者の学生の仲介料を無料にしているのと見合いだ、と想像していました。)★いずれ２０１９年４月から大量の外国人労働者を「安い」賃貸物件が引きうける日が来ましょう。今回のアパマンショップ平岸の事故をきっかけに仲介業者の驚くべき内輪が話題になってきました。わたしこの機会に、外国人でも不利益にならないような、まともな仲介関係を早く樹立する必要があろうと感じているのです。時間を見つけて書き続けます。